说起地产，人们都会想到说的是房，如果这个词儿后面加个圈，这个概念就大了，从城市建设到老板的八卦新闻。

2012年，郑州地产圈儿很热闹，也很喜庆。中原经济区和国家航空港实验区获批了，城市开发掀起新的高潮，圈里人工资也涨了……

    回顾2012年这些事儿，细细咂巴咂巴，还是挺有嚼头的。

本土列强的马太效应

楼市调控背景下，行业集中度进一步提升，河南本土房企加速两极分化，其中，一些房企无法适应，被迫转型或退市，另一些房企却在行业调整中突破行业周期，进入良性的发展轨道。这些企业往往在资金、规模、管理等多方面都处于领先地位，品牌性为市场所认可。由此可见，在调控年，本土品牌地产的“价值上升曲线”越发清晰，市场呈现出强者恒强、弱者愈弱的“马太效应”。

 A 中小房企生存堪忧

楼市调控导致行业整体利润率受到冲击，但随着楼市转暖，品牌房企的资金流逐渐走好，而中小房企受到的冲击远没过去，随着本土品牌房企加快扩张、外来一线房企强势进驻，本土一些中小房企受到的冲击或许才刚刚开始。

    显然，销售下降，资金周转慢是实力较弱的中小房企生存状况恶化的直接原因。一些中小房企融资渠道单一，当银行信贷收紧的时候，他们只能将目光转向民间借贷或信托融资，一些小房地产商甚至靠借高利贷维持运转，生存状态堪忧。

    随着大房企的积极扩张，中小房企生存空间受到挤压，回款困难，利润率整体下滑，而且因为抵押资质的问题，相比品牌房企，它们面临的资金压力更大，同时，越来越多的一线房企开始进驻郑州市场，一定程度上也压缩了本土中小房企的市场空间，摆在这些中小房企面前的是销售萎缩和融资困难双重难题。

    一位开发商告诉记者，由于在售项目和土地储备都很有限，其在售的两个项目签约率又低，“所以我们的资金周转率相比大企业来说要低很多，压力也就更大。”

B 品牌房企加快扩张

    2012年12月24日，建业集团宣布，集团合同销售总额已超100亿元人民币，成为河南首家突破百亿的房地产开发企业。在行业不景气的背景下，建业反而首次进入百亿俱乐部，从一个侧面反映出，调控背景下，市场愈发向品牌房企集中。

    对此，有业内人士直言，近两年来楼市成交量往品牌开发商集中的程度越来越高，品牌开发商在市场的占有率越来越高。

另外，除了加快并购和提升业绩，本土品牌房企的经营业态也在不断扩展，除商业地产越来越受到房企青睐外，旅游地产、养老地产等多业态经营模式也日趋明显，品牌房企逐渐从单纯的“盖房子和卖房子”升级为“提供房地产一条龙服务”，可以想象，未来房地产行业集中度将进一步提高。

 C 信贷市场更多倾向品牌房企

    房地产调控以来，相比大型品牌房企，中小房企的资金链压力更大，这是因为，在市场资金链较紧的情况下，品牌房企获取贷款的能力远大于中小房企。

    一位在大型国有银行负责房地产信贷的人士告诉记者，目前银行有选择性的开展房地产信贷业务，对于市场品牌度高、业绩好的房企，大型国有银行基本都会积极支持，只是风控较严，但是对于小型开发商，大型银行已经基本上不合作了。

    竞合地产市场部研究表明，限购限贷政策出台后，品牌房企在推盘策略、产品定位及销售策略等方面较前期均有所调整，因此，本轮调控后，他们的资金状况反而转好，加之银行信贷市场的资金各种渠道流向这些企业，拉大了它们与中小房企的差距。

本轮调控进行到现在，资源的集中度已经越来越突出，随着资源集中度的不断攀升，相比于楼市调控最紧张的阶段，未来中小房地产企业面临的压力可能会更大，相反品牌房企的融资渠道相对更加广阔，现金储备更加充裕。

外来房企  彻底改变楼市生态

俗话说，外来的和尚会念经。目前，郑州楼市二十强中外来房企已经过半，这其中既包括外资房企，也包括香港和内地其他城市的上市房企，既有民营房企，也有财大气粗的央企。有的来势汹汹却后续乏力，有的不温不火有条不紊，有的势头强劲快马加鞭。虽然各大房企战略不尽不同，伴随着中原经济区的号角，外来房企的加盟为这座城市的发展扮演着重要的角色。有人说，外来房企的加盟带来了地王。因为这些外来房企多是不差钱的主儿，多年的开发经验，让他们深深意识到，手中有地才能心中不慌。

也有人说，外来房企的到来直指高房价。品牌效应、较好的产品品质及后续配套都注定了他们的产品既是高端楼盘的代名词，也是高房价的助推器；更有人说，羊群效应的外来房企会让郑州地产职业经理人的薪资至少涨一涨。无论什么说法，外地开发商的入驻，对于本土开发商来说，并非坏事。

强大资本催生外来企业加快开发

    早在几年前，外地品牌开发企业便瞄准郑州，逐渐入驻省会的房地产市场，这些产品推盘上市的热销，也让本土企业见识了品牌开发企业的影响力。目前，品牌开发企业仍有众多“烫手”项目待字闺中，未来将继续参与与本土开发企业的竞争。经过几年市场的发展，本地企业也逐渐适应了产品多元化市场环境，并寻找自己的发展之路。

    万科、万达、绿地、绿城、华润、恒大、保利、金地、雅居乐、世茂、龙湖、宝龙、世纪金源、中铁、中建，这些外来企业齐聚郑州，不但让郑州的房地产市场实现了产品多样化，也带来了新的思路和新的尝试。

    与本土区域型房地产企业比较，外来房产大鳄之所以能够在新市场掀起狂潮，除了拥有母公司非常强大的经济实力，以及传统银行信贷和资本市场的融资支持之外，还通过信托、私募等多种渠道加大企业自身的融资力度，而融资方式也比区域型房地产企业呈现出更为多元化的格局。毫无疑问，随着房地产市场竞争加剧，拥有多元化融资渠道的地产巨头企业，在抗击市场波动风险方面无疑将拥有更强的竞争优势，其行业主流企业地位也更趋稳固。

 品牌渗透才是外来房企的法宝

  “我告诉身边所有人，如果要买房，一定首先看它的开发商有哪些代表产品，品牌的历史有多长，排名和口碑怎么样。买房时要考虑的因素有很多，但所有的内涵都可以被‘品牌’所概括。从本质上说，品牌就是一种信仰，是消费者对于产品的信心。”

    从购房者角度，众多品牌房企进驻，可供选择的房源更加多元化的同时，享受到的服务更加优质。因而众多品牌房企进驻郑州，在共同竞争之下，不断提升郑州城市建筑质量时，也在慢慢改变郑州市民的购房理念。

    因市场起步较晚，长期以来，郑州楼市都被看做是全国省会城市中的价值洼地，至于外来房地产企业对市场的影响，不少购房者认为他们买房就是冲着这些企业的名气而去，但是毫无疑问，因品牌影响力大，开发项目品质较高，推出的楼盘相对来说均价要高于本地开发商开发的项目，购房者也正是看中了这一点才愿意出较高价格选购他们开发的房子，因此，外来房企的加盟无疑将成为本地房价的助推器。

    而不少本地房地产企业则认为，随着越来越多外来房企的入驻，这片价格洼地将逐步填平。对此有评论人士认为，外来房企的开发理念、开发模式、开发成本，以及对楼盘品质的要求，都使得他们开发项目的房价不会低。同时，外来大型房地产企业综合实力强，通过大盘运作，可推动区域价值的提升。

    虽然多数外来房企所开发项目价位要高于类似地段本地开发企业开发项目，但也有不少开发企业认为，真正具备成熟开发经验、谋求可持续发展的房地产企业是不会抛开市场需求，而过分地追求高房价和销售利润，他们更关注楼盘的品牌塑造，以及企业资金周转率等综合因素，未来的楼市竞争拼的是品牌与服务。