今年上半年,济南楼市呈现量涨价跌格局,为下半年楼市奠定了良好基础。在此基础上济南各大开发商正积极进行开发节奏调整,据世联怡高统计,下半年济南将有20余个纯新盘开盘发售,除了刚需楼盘外,一些中高端楼盘也将成为市场热点。

不过,业内人士预测,虽然目前购房者心理预期正在筑底,但在“限购,限贷”政策不放松的背景下,开发商“以价换量”,市场“平稳增长”依然是下半年济南楼市的主旋律。

“稳房价”是下半年调控着重点

2012年上半年,在限购压力下,济南楼市以刚需开局撬动市场,以价换量,成交一路攀升,共成交商品房26439套,呈现量涨价跌格局。

世联地产研究认为,限购下未来“保刚需”和“稳房价”成为首要目标。第一,目前房地产调控的主要目标仍是遏制投资、投机性需求,“稳增长”的关键在于保证成交量,而刚性需求和改善性需求则是拉动成交量的决定因素。下半年,在限贷下的“保刚需”将成为调控重点,而政策从预调微调转换为适度宽松将支持刚需持续加速释放；其二,下半年房价难以大幅上涨。虽然上半年房地产库存量有所释放,但整体仍处于高位,去化形势较为严峻。下半年去库存仍是首要任务,开发商仍然以降价跑量为主要策略。另外,从中央到地方政府都在主动控制房价合理回归,房价上涨的主观条件不存在；第三,二季度降息周期开启,持续降息可期。在外部融资环境改善及信贷需求不足情况下,金融机构对房企的信贷支持力度将有所提升,房企融资成本将会进一步下降。整体上说,在与经济增速下滑的博弈中,政策有望进一步宽松。下半年各龙头房企推盘量有增无减,低价入市项目增多,在刚需和改善性需求支撑下,房地产市场将持续回暖。

20余个纯新盘陆续上市

第二季度以来,济南各住宅项目持续热销,市场整体走势良好。据记者采访统计,保利中心、恒大帝景、恒大雅苑、世茂国际广场、尚品燕园等济南市20余个新项目已经进入营销阶段,且大部分将选择下半年开盘发售。

从调研来看,有保利中心、世茂国际广场、恒大帝景、恒大雅苑、尚品燕园、中建锦绣城、祥泰广场、映月清水湾、奥体天泰太阳树、中国铁建·国际城、碧桂园凤凰城、天业龙奥天街、中国中铁·诺德名城、力高国际、海信龙奥九号、中铁逸都国际、百替御园华府等20余个项目发售。涉及刚需住宅、写字楼、公寓以及别墅产品,一改上半年全新盘较少、产品以刚需住宅为主的单一局面,将引起市场和购房者的关注。

改善型供应加速跟进

随着刚需市场旺销,整个房地产市场暖意渐浓,购房者心态正在发生变化。正是看到这一点,一些多元开发的地产大鳄选择下半年加大大户型以及低密度、城市综合体项目入市力度。据了解,目前,位于市区繁华地段的世茂国际广场、恒大帝景、保利中心等高端项目,以及位于新兴地段的恒大雅苑、中建锦绣城、碧桂园凤凰城等品质楼盘,已经积累了很高的关注人气,成为下半年值得关注的热点楼盘。

7月15日,国华印象在相继推出别墅、洋房产品之后,对高层住宅进行了认筹。据悉,项目认筹出现了彻夜排队现象,15日当天认筹200多套,活动取得圆满成功。作为改善型产品为主的国华印象,高层户型大都在130-180平米左右,但国华地产给出了相当有诱惑力的预售价格,均价在8000元/平米左右,得到了市场的广泛认可。