2010年4月15日    东方今报

     楼市历来是热了降温，冷了点火。去年年底和今年年初国家一系列调控政策相继出台后，2010年的楼市似乎不见降温的迹象，反而一路红火。业内专家分析，由于去年消化了大量存量房，加上今年的新开工面积不足，导致今年上半年的市场供应依然偏紧，房价仍然逐步高企。预计这一现象到下半年随着大量项目的上市会有所缓解。

    【现象】房源略显不足，房价持续高涨

    近日记者在一些在售楼盘调查采访时发现，可售房源又变得紧俏起来。在花园路与三全路交叉口的一家楼盘，售楼小姐明确告诉记者仅剩下为数不多的几套房源，单价在6000元/平方米以上，并且没有任何优惠。记者提出要看看样板间再做决定，售楼小姐也似乎没有了以往的热情，甚至有点不大情愿带记者去看房。

    据了解，该楼盘在开盘时均价只有4200元/平方米，不到一年的时间，每平方米就上涨了1000多元。

    在南阳路大石桥附近的一家楼盘，销售人员告诉记者，目前的均价在6500元/平方米左右，可售房源已经不多，并且几天之后公司可能会再度调高价格。

    一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，目前有不少楼盘的可售房源已经不多，甚至没有房源，新房源的开发建设速度却远远跟不上。

    据网上不完全统计，郑州4月份开盘或认筹的项目只有不到20个。其中金水区有升龙凤凰城、曼哈顿广场、汉飞金沙国际、银基王朝、天伦星钻等项目开盘，但是不少项目只有几栋楼，或者是加推房源二次开盘，可售房源并不算多；中原区、管城区、二七区和郑东新区均只有一两个项目开盘或认筹。

    【分析】存量房减少，新开工不足

    业内分析人士称，目前的郑州房地产市场已经出现了“供小于求”的局面，供应略为偏紧。2009年火爆的销售局面，已经把2008年积累下来的存量房消化得差不多了，而目前的开工量却明显不足。

    一组数据可以说明问题，2009年，郑州共新增商品房预售面积约为741.44万平方米，而销售面积约为1160万平方米，也就是说，2009年消化的存量房超过400万平方米。2010年，尽管房管部门还没有发布3月份的销售数据，但是从前两个月来看，1月份郑州市商品房批准预售面积是38.14万平方米，销售面积为116.12万平方米；2月份批准预售面积为46.96万平方米，销售面积为54.32万平方米，前两个月又消化存量房80余万平方米，供应不足的局面依然存在。

    从土地市场的供应来看，2008年是开发商拿地的低谷，土地不时流拍。2009年，随着市场的回暖，土地市场迎来了新一轮的拿地高峰，“地王”频出，不过大都集中在下半年。而这些地块要进入房地产销售环节，最快恐怕也要等到2010年下半年。

    郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营部总监曹庆伟说，即使开发商拿到的是“净地”，按照房地产开发的周期，最快也需要6个月才能上市开始预售；如果土地的拆迁、规划等工作还没有完成的话，则至少需要10个月甚至一年以上的时间。

    【预测】下半年供求形势有望缓和

    日前，某地产研究机构发布的研究报告称，二季度一线城市成交量难创新高，但整体会比一季度回暖，二线、三线城市在多重需求的刺激下，有望量价齐升。

    这份报告认为，一线城市在经历了去年“大牛市”后，可售存量已降至历史低点，加之近期市场供给不足，因此二季度一线城市成交量很难在2009年的基础上再创新高，甚至有可能出现同比下降的局面。反观二线、三线城市，目前大都处于城市化进程的初期或中期。未来这些城市在市区面积和城市人口方面都面临着扩容的问题，这为房地产市场的发展创造了先决条件。短期来看，二线、三线城市已面临多种购房需求集中释放的可能，在多种需求的综合作用下，二线、三线城市的房地产市场有望实现“量价齐升”。

    郑州永威置业有限公司常务副总经理马水旺认为，对于郑州这样的二线、三线城市，预计今年房价仍会继续上涨，只是上涨的幅度和速度不会像去年那样大。“郑州房价不会下跌，主要还是供需矛盾所致，目前郑州商品住宅供应量还是偏紧”。

    业内分析人士认为，后市随着土地放量、开发节奏加快和力度加大，预计在下半年住宅供应量会得到较大释放，供求形势会逐渐趋于缓和。而随着房价的快速上涨，未来几个月政府出台新的宏观调控政策的可能性也大大增加。