成交数据：住宅均价达到历史最高水平

　　１０月郑州楼市延续了前三季度的火爆，郑州房地产市场成交数据显示：１０月份，郑州市市区商品房销售再次突破一万套，达到１０３３１套（间），这是自６月份以来，郑州楼市连续五个月商品房成交套数超过一万套；虽然１０月份商品房成交套数较上月下降了１０．０７％，但较去年同期相比上涨了１３３．８９％。从销售面积来看，１０月份商品房销售面积９５．８９万平方米，较上月下降了１１．４８％，较去年同期上涨了８８．８６％。

　　楼市持续的火爆行情造成了供不应求局面的产生。１０月份，郑州楼市商品房预售面积共计７８．２９万平方米，较去年同期上涨了２％，但与１０月份商品房成交面积相比，仍相差约１８万平方米。楼市供不应求的局面一直延续，前１０个月，郑州楼市商品房预售面积共计４７１．１１万平方米，仅１月份和９月份预售面积超过成交面积，甚至有四个月份预售面积低于２０万平方米。

　　房价方面，商品住宅销售均价为每平方米４８０３元，每平方米涨了２０１元。这也是继今年５月份郑州房价创出每平方米４７７３元的新高后，郑州房价再次刷新历史新高。

　　在郑州楼市成交量持续走高的情况下，商品房成交均价也一路走高。在２００９年６月份达到高峰，从１月到６月的半年时间内，郑州商品房成交均价从４２６４元／平方米上涨到５１２６元／平方米，增幅达到８６２元／平方米。但６月份后，商品房成交均价出现微调，开始向下行走，但１０月份，商品房均价再次上扬，突破５０００元／平方米，较上月上涨了２．４５％。从商品房成交均价走势线可以看出，成交均价经过几个月的微调之后，基本维持在５０００元／平方米左右的水平，１０月份商品房成交价格之所以再次上扬，主要是由于商品住宅成交均价大幅上涨带动的。商品住宅供求格局与商品房市场基本一致，呈现出供不应求局面，１０月份商品住宅成交面积超过预售面积。前十个月商品住宅预售仅４０５．１万平方米，而商品住宅成交面积达到７６７．２万平方米，供求比为１：１．９。

　　区域格局：西区南区洼地快速发展

　　随着城区的不断扩大和土地供应的不均衡，使得郑州城区各行政区域的楼市发生着变化。原来在楼市中占据着重要地位的郑东新区正在逐渐减少市场比例。而中原区和管城区随着土地供应的增加和城中村改造大盘的出现，比如：中原新城、国际华都、美景鸿城等楼盘，逐渐成为郑州楼市的主力供求大盘。从商品住宅成交量看，１０月份，金水区商品住宅销售量３３．０１万平方米，占整个郑州楼市的３９％，其次是中原区和管城区，各占１９．２％、１８．７％，而郑东新区仅占９．５％。从商品住宅预售面积来看，１０月份，中原区商品住宅预售面积２５．７８万平方米，位居各行政区域第一位，占郑州楼市商品住宅预售面积３７．４％，其次是金水区占３２．５％，郑东新区仅占１０．５％。从各区域商品住宅供求比例来看，金水区占据约３０％的市场份额，而郑东新区下降到１０％，而以前属于楼市洼地的西区、南区市场份额扩大，接近５０％的比例。郑州房地产市场呈现出各区域平衡的发展态势，改变了以往的市场格局。

　　从１０月份商品住宅销售均价来看，郑东新区仍然占据着郑州商品房住宅价格高位，成交均价达到了５４０４元／平方米。其次是惠济区，由于惠济区成交商品住宅包含别墅和洋房项目，因而价格也较高。成交均价最低的区域是中原区，从供求关系来看，中原区商品住宅预售面积超过销售面积。

　　未来趋势：楼市政策扑朔迷离

　　未来郑州楼市将如何发展？更多取决于楼市宏观调控政策的走向。如果国内政策层面在未来没有重大的转变或者调整，区域市场层面也不会有较大的变动，因而郑州房地产市场的火爆行情还将会持续，并不会短期内结束。目前民间关于楼市政策方向转变的传闻频繁出现，而一些专家担忧楼市火爆的声音也不绝于耳。

　　到底楼市政策将会在什么时间出现调整？郑州一些业内人士认为，由于目前国内经济处于回升的重要时期，各地政府在利用第四季度来力争完成２００９年经济发展任务。这个敏感的时期，政策层面出现重大转变的可能性并不大。而一些人认为政策的转变可能会出现在明年的１月１日，这种推测发生的可能性也不是很大。根据国家出台各种调控政策的时间推测，中央关于房地产市场的新的调控政策出台很可能会在明年３月份召开“两会”之后，近几年“两会”后的时期是房地产调控政策出台的密集期，而地方政府关于楼市救市政策的改变也会在国家出台相关政策之后。由于目前各地楼市仍然处在供不应求的局面下，未来政策更多将会是关于消费者的，通过抑制过旺的楼市需求来实现政策目的。

　　表一：１~１０月份郑州商品住宅预售、销售面积（万平方米）、成交均价（元／平方米）

　　表二：１０月份各行政区域预售面积、销售面积（万平方米）、销售均价比较（元／平方米）