2008年12月04日08:21  东方今报
　　来自部分地产机构的市场监控表明，各种新政的累积效应在11月的郑州房地产市场初显成效。与10月相比，普通商品住宅每天多卖出去约100套；然而一直被业内人士认为要“井喷”的二手房交易市场，无论成交量还是成交均价波动都不大。

　　●商品住宅销售实现“井喷”

　　【数据】郑州同致行地产顾问有限公司(下简称郑州同致行)对市场监控获得的数据表明：10月5日~28日平均每天销售商品住宅约129套，销售均价约3901元/平方米；11月5日~30日，日均销售商品住宅约225套，销售均价约为4063元/平方米。

　　也就是说，与10月相比，11月实现了成交量和成交均价的双增长，日均销量激增74个百分点、均价略有上浮。特别是在11月份的最后一周内，商品住宅成交了2000多套，相当于10月份半月的销售量。

　　【分析】郑州同致行品牌运营部总监曹庆伟据此推测，11月份商品房的销量有可能达到近几个月的一个高峰。这种成交量的突然放量，一则说明国家最近出台的一系列政策已对购房者的心理预期产生作用，二则受益于开发商的促销措施。

　　各项政策犹如重重砝码，加速了市场的回暖。11月初，央行明确表示不会出台房贷细则，由各商业银行自行规定。11月9日，国务院召开常务会议，确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，提出了4万亿元的投资计划，并明确指出房地产行业是国民经济的支柱行业。

　　11月12日建设部表示，将实施9000亿元住房保障投资计划。11月24日，中国建设银行出台房贷细则，把符合政策新发放的个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍。

　　最重要的是，11月27日央行下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。银行基准利率的大幅降低使得之前的各项政策累积效应产生，极大影响了购房者的心理预期，当天郑州商品住宅成交423套。大量积压的刚性购房需求，在一系列政策刺激下，就爆发了市场中的购房潮。

　　同时，由于接近年底，各大开发商都推出优惠购房政策，很多楼盘的优惠幅度甚至高达10%，希望借此加速回款和增加2008年公司业绩。

　　市场放量现象说明居民住房需求并没有消失，只是被暂时压制了。

　　●二手房市场持续平淡

　　【数据】据郑州同致行公布的数据：10月5日~28日，二手住宅日均成交约33套，成交均价为2636元/平方米；11月5日~30日二手住宅日均成交40套，成交均价约为2550元/平方米。可见，二手住宅的成交量并未明显放大，成交均价还下浮了3个百分点。

　　【分析】10月24日郑州房产新政“十七条”颁布，其中关于二手房的交易提到缴补分离的办法，业内专家据此推测，二手房交易不仅将在11月迎来小高潮，还将带动一手住宅的销售。11月初的头几天，二手房交易量确实比10月底翻了一番，但是随后交易量却呈现出日渐萎缩状态。

　　王牌企业联盟董事长上官同君认为如果成交均价不下降，投资者就没有抛售闲置房的理由，二手房市场对于自住性购房者也就缺乏了吸引力。

　　曹庆伟认为，二手房交易平淡的主要原因是银行对二手房的贷款首付和贷款利率态度较为谨慎，一直没能推出足够吸引购房者的措施。而且相对于商品房来说，二手房在户型、小区内环境、景观绿化等方面存在不足。因此更多的人更愿选择商品新房。

　　业内观点下结论为时尚早

　　上官同君认为，11月的成交量应该与10月持平。就目前交易情况看，单个楼盘每天能卖出去几套房子已经属于较好的情况，如果某天的成交量超过10宗，要么是集中签约要么是团购。

　　11月最后一周连续几天成交量超过400宗就是因为大规模的团购进入市场，因此这种字面上的放大尚不足以证明市场确实已经回暖。而曹庆伟则认为：“大宗团购此时入市，恰恰说明消费者对市场的信心正在回升，相信年底之前楼市会有短暂的春天。”

　　中原楼市将回暖

　　赵进京作为河南省房地产业商会的常务副会长，一直在关注郑州房地产网上每日成交量的数据变化。他说，11月房屋成交量比10月翻了一番，可以看出中原楼市有逐步回暖的迹象。

　　新房的成交量翻番增长，会不会是经济适用房大量入市？有业内人士提出这样的疑问，房管局工作人员答复说，近期没有经济适用房大量入市。

　　而整个11月的成交均价在4100多元，如果是经济适用房大量上市，价格应该会大幅“跳水”，赵进京说。

　　对于楼市回暖的观点，郑州尚地地产顾问公司副总经理张尚也表示认同，并谈到被誉为经营之神的王永庆有个“瘦鹅”理论，在经济低迷时，他以低价购入不动产，等到经济好时，坐收厚利。

　　张尚建议，手里有钱的人士，趁目前的机会买房子，以后会获得较好的回报。

　　节前将有小高潮

　　在春节前，可能会有一波小的成交高潮。河南绿地中原置业发展有限公司策划部负责人许斌说。

　　许斌作出这样的判断，来自于他对宏观形势和市场的判断。

　　政府下调了房屋买卖的交易税费，又有央行大幅降息的利好，而面对低迷的市场，开发商低价开盘，这样的双管齐下，将催生购房行为。许斌认为。

　　据经济学家赵晓统计，政府方面通过的这些税费优惠，促使交易税费下降了10%以上。“目前市场上销售的新盘，4000多的价格，如果地段不错，开发商是没有利润赚的。”河南振兴房地产有限公司副总经理孙军展说。(首席记者 奚春山 今报记者 李萌)

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　　16城市呈现回暖反应

　　据《21世纪经济报道》发布的消息，11月楼市的小“阳春”同样出现在北京、上海、深圳等一线城市。其中，北京11月份共成交期房商品住宅12479套，环比成交套数及面积都增加超过50%；深圳在11月份的前3周成交都是持续回升，第四周略有下跌；上海全市整个11月成交商品住宅70.85万平方米，环比上升了41.98%。

　　该消息同时称，11月的最后一周，全国16个城市总体周成交量均值环比上升7%，中值上升8%。11月以来大多数城市成交量仍保持回升势头，目前已经连续四周，但增速放缓。

　　其中北京市的成交量放大有其特殊原因，据北京市房地产交易管理网的成交数据统计显示，保障性住房的销售套数占总销售套数五成以上，很大程度促进了11月北京楼市回暖。再加上临近年底，开发商面临着较大回款压力，令普通商品房面临着巨大的销售压力，开发商不得不降价求售。

　　市场反应售楼部：感受到暖的气息

　　王先生上周刚刚买下了自己的第一套房子，他说：“我相信房价也就这样了，不会跌得更低。临近年关，开发商肯定急着把手里的房子出手，好给各方面结账，这个时候买房子就好像去买过季时装，便宜。再说了，大家都说房价要降，可几个月过去了，房价也没降多少，因此有合适的还是赶紧买了吧。”

　　因此，楼市是否的确已回暖，数字不过是冰冷的反映，各售楼部才是最直接感受者。

　　汉飞·金沙国际自面市以来销售情况一直不错，据负责该项目的尚学军副总经理介绍：“进入11月以来，我们能明显感受到购房者信心的回升。虽然这种变化很微妙，体现在每日销售量上的变化也很小，但是作为一线的工作者还是能捕捉到的，看房子的人多了、有诚意购买的人多了。”

　　中联创地产总经理毕海涛也有同感：“进入11月以来，市场信心确实已经有了回暖迹象，我们在售的橄榄城自本月1日开盘后，已经签约的就有200多套，他们大多是首次置业或者是想改善目前的居住环境。”

　　购房者：观望气氛有缓解

　　郑州市民路先生想买房，对目前的房价，他做了个计算，比2007年下半年下降了近22%，这个数字让他有些动心了。

　　但同样在观望房价的郑州市民李女士提出疑问：“在市场上，衣服过了一季，经常会以超低价大甩卖，房子就不能贱卖吗？”

　　对此，张尚认为，房子和衣服不能比，房子属于不动产，从长远看，是增值的，而衣服式样过时了，贬值得很厉害，房子虽然有户型设计不合理，价格上不去的问题，但总体来看，地段、价格、建筑质量是决定房子价值的关键所在。核心地段的老房子，仍然能在市场上卖高价。