首页 > 新闻中心 > 2003-2009一、2007年河南房地产开发市场运行基本特征
（一）房地产开发投资增速在结构优化中高位回落，但仍保持高速增长。房地产开发投资结构进一步优化。2007年，全省住宅投资639.42亿元，增长47.8%，比重由上年同期的74.3%上升到76.4%；商业营业用房投资106.22亿元，增长33.7%，比重由上年同期的13.7%下降到12.7%；办公楼投资30.80亿元，增长61.8%，高于住宅增幅14个百分点，比重由上年同期的3.3%上升到3.7%，办公楼投资快速增长，应引起关注。
房地产开发投资持续快速增长，高位回落。截止到2007年底，全省房地产开发投资增速连续50个月超过30%且高于全国平均水平。2007年全省房地产开发投资增速比上年回落6个百分点，比2007年一季度回落15.3个百分点、比上半年回落1.6个百分点、比前三季度回落1.0个百分点。
房地产开发投资占全国的比重上升。2007年全省房地产开发投资总量居全国第12位，增速居全国第6位，占全国的比重由上年的3.0%上升到3.3%。
（二）施工规模不断扩大，新开工面积大幅增加。2007年，全省在建房屋施工面积10555.64万平方米，增长50.4%，其中，商品住宅施工面积8633.67万平方米，增长53.9%。全省商品房屋新开工面积5061.17万平方米，增长51.9%，其中，商品住宅新开工面积4286.48万平方米，增长58.6%。
（三）经济适用房建设保持快速增长,比重略有下降。2007年，全省经济适用房建设完成投资45.78亿元，增长40.6%，占住宅投资的比重为7.2%，同比下降0.3个百分点。经济适用房新开工面积321.23万平方米，增长34.9%，占住宅新开工面积的比重为7.5%，同比下降1.3个百分点。
（四）房地产销售良好，市场运行基本平稳。2007年，全省房屋竣工面积2786.30万平方米，增长65.7%，其中，住宅竣工面积2338.82万平方米，增长66.2%。全省商品房销售面积3934.10万平方米，增长63.3%，其中，商品住宅销售面积3575.25万平方米，增长63.2%。商品房销售额885.81亿元，增长82.7%，其中，商品住宅销售额743.48亿元，增长84.2%。在商品房销售中，全省现房销售面积1452.05万平方米，增长60.4%；销售额261.43亿元，增长74.1%。期房销售面积2482.05万平方米，增长65.0%；销售额624.39亿元，增长86.6%。截止2007年底，全省商品房空置面积260.29万平方米，下降3.9%，其中住宅空置面积146.34万平方米，下降8.4%。
（五）土地购置面积略有回升、完成土地开发面积下降。2007年，全省房地产开发企业购置土地面积1573.40万平方米，增长0.7%。完成开发土地面积1202.55万平方米，下降33.0%。
（六）资金到位良好，自筹、定金及预付款是主渠道。2007年，到位资金增速一直快于开发投资增速。全年全省房地产开发到位资金1070.19亿元，增长55.0%，高于开发投资增速11.2个百分点。其中，国内贷款92.77亿元，增长29.8%，比重由上年的10.4%下降到8.7%；自筹资金460.77亿元，增长50.9%，所占比重达到43.1%；定金及预付款320.40亿元，增长53.8%，所占比重达到29.9%；利用外资9.46亿元，增长33.2%。
二、河南房地产开发投资快速增长的原因分析
（一）有效需求的拉动。近年来，河南城镇化进程加快，农村人口加速向城镇转移，对住房需求迅速扩大， 2007年全省城镇化率达到34.3%，2003年以来河南城镇化率年均提高1.7个百分点，是河南历史上城镇化推进最快的时期。同时，河南坚持政府引导、统一规划、市场运作、群众自愿的原则，积极吸引社会资金参与老城区和“城中村”的改造，市场有效需求较大。2007年，在房地产开发的资金来源中，定金及预付款达320.40亿元，增长53.8%。定金及预付款的高速增长，从一个侧面说明居民购房的积极性高涨，市场需求增加，从而刺激开发商加快了房地产开发的速度。
（二）开发成本上升的拉动。土地新政策执行后，进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾，在一定程度上推动了地价上涨，土地交易价格的上涨直接导致房屋开发的成本增加；国家严格规定了经营性用地必须经过招标、拍卖、挂牌方式取得，这一政策的出台，对土地交易价格走强起到一定影响。据调查，郑州市、洛阳市、平顶山市土地交易价格在2006年同比分别上涨4.0%、9.2%、8.4%的基础上，2007年又分别同比上涨5.3%、9.6%和10.8%。同时建筑安装工程主要材料费用成本增加及人工费价格的上涨，对商品房的配套和环境的要求不断提高，都在一定程度上加大了商品房的开发成本。据调查，2007年，河南省建筑安装、装饰工程价格同比上涨6.3%、人工费价格同比上涨9.8%。
（三）河南房地产开发市场起步较晚。河南地处中原，人口众多，房地产投资仅占全国的3.3%，与人口占全国的7%、GDP占全国6%、投资占全国的5.5%不吻合。2007年，河南房地产开发投资占城镇投资的比重为12.7%，远远低于全国21.5%的平均水平；河南房地产开发投资增速居全国第6位，但投资总量仅居全国11位。因此，河南房地产开发的持续快速增长有一定的历史背景支撑。
三、当前河南房地产开发市场存在的主要问题
（一）房地产市场结构性矛盾依然突出。2007年，河南商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低。全年全省经济适用房投资45.78亿元，增长40.6%，低于同期商品住宅增幅7.2个百分点，占商品住宅投资的比重由上年的7.5%降至今年的7.2%。90平方米以下商品住宅施工面积占商品住宅施工面积的19.3%，90平方米以下商品住宅新开工面积占商品住宅新开工面积的23.1%，距70%的目标有很大差距。经济适用房和90平方米以下商品住宅供给缓慢和城市化进程的加快，城市人口的增加，住房需求旺盛形成矛盾，从而加剧了房地产供给结构失衡的程度，不仅弱化了对商品房价格的抑制作用，而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担。
（二）房地产开发市场秩序不规范。在开发交易环节，部分项目存在随意变更规划、违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、房屋拆迁和物业管理不规范等问题。同时，商业步行街、商贸城等重复建设，商业营业用房价格上涨过快，市场存在潜在风险。个别城市近两年商品住房购买力集中释放，房价不断攀升，大量资金涌向房地产开发行业，房地产开发规模迅速扩大，但市场有效需求在短期内是有限的，如果不加以有效引导和控制，有可能会造成商品房新的空置现象。
（三）区域发展不平衡。2007年，郑州市房地产开发投资298.76亿元，占全省的35.7%，洛阳市投资110.10亿元，占全省的13.2%，两个省辖市占到全省的48.9%，而其余16个省辖市投资428.25亿元，仅占全省的51.1%。可以看出，房地产开发投资向省会等中心城市高度聚集，而其他城市房地产开发投资规模小，发育迟缓，地区间发展的差异明显。
四、2008年河南房地产开发形势判断及政策建议
2008年全省房地产开发市场，随着国家和地方政府各项调控措施的不断落实，将保持快速健康的发展趋势。房地产开发投资仍将保持一定的规模，其中，中小户型、中低价位的普通住房以及经济适用房投资规模有望扩大。受税收政策限制、利率调整和外资准入门槛提高的影响，投机性需求和投资性需求将继续减少，房地产供求矛盾将有所缓解。
（一）房地产开发投资仍将保持一定的规模。尽管宏观调控对房地产开发市场产生一定的影响，但是由于惯性的作用以及房地产开发周期比较长，加上河南将继续加大经济适用房和廉租住房建设力度，加快煤矿棚户区改造步伐，推进老城区和“城中村”改造进度，近几年房地产开发投资仍将保持一定的规模，对经济的拉动作用依然明显。
（二）住房需求仍将保持长时期的上升趋势。全省目前的经济发展水平是居民对于住房需求的旺盛时期，随着居民住房条件的改善和城市化的快速推进，从整体上看住房的潜在需求比较旺盛。尽管受各项调控政策的影响有逐步回落的可能，但总体趋势是上升的。随着全省城镇化水平的不断提高，城镇人口不断增加，对住房需求将保持长时期的上升趋势。
（三）住房供应结构将发生变化，住房需求将回归理性。李成玉省长在政府工作报告中指出，当前和今后一个时期河南将继续加快廉租房建设，改进和规范经济适用房制度，切实增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，解决低收入家庭住房问题。因此，住房供应结构将会发生变化，住房需求将回归理性。总体判断，2008年全省的房地产开发业将朝着快速健康的方向发展，社会住房保障将逐步扩大，廉租房建设、经济适用房建设将得到加强。
为促进河南房地产开发市场又好又快发展，当前和今后一个时期河南要继续加强和改善宏观调控，调整住房供求结构，增加有效供给，进一步规范市场秩序，着力解决低收入家庭住房问题，推动房地产开发市场切实转入科学发展的轨道。
（一）继续加强和改善宏观调控，促进房地产市场持续健康发展。要加强规划和政策引导，推进房地产开发建设布局的战略性调整，从各地的实际情况出发，合理确定房地产建设的地域分布、规格标准、发展目标和管理运作方式，重点发展中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置。要积极鼓励房地产开发企业参与县城改造和建设，培育县域房地产开发市场。
（二）继续调整住房供应结构，切实增加有效供给。要继续加大经济适用房和90平方米以下商品房建设力度，围绕房地产建设布局调整，抓好新开项目土地供应的分析论证，严格控制高档商品住房的土地供给，加大对中低价位普通商品住房和经济适用房的土地供给力度，建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制等。从长远看，政府对房地产市场应采取规划控制、土地供给、税收调节、构建住房保障体系等综合手段进行调控。
（三）切实做好稳定房价工作。要把控制房价作为2008年乃至以后的工作重点，增强地方的主动性和积极性，加强供需双向调节，切实增加中低价位、中小套型的普通住房供应，抑制房地产价格过快上涨，使房地产价格保持合理的水平。
（四）完善土地供给制度。强化政府对土地一级市场的统一控制，努力提高土地收储覆盖率，最大限度地实施“生地”开发、“熟地”出让。在目前政府财力有限、收储资金不足的情况下，可通过土地收益权抵押贷款、证券化等支持土地滚动收储、整理开发和挂牌出让，或采取由企业垫资完成土地整理，成功出让后与政府分享收益的土地盈利模式。
（五）加大房地产市场监管力度，进一步规范市场秩序。严格房地产市场准入、清出制度，运用法律、经济和必要的行政手段将资信不良、工程质量低劣、违规建设和交易及不承担法律责任的企业清出房地产行业。完善房地产市场信息系统和信息发布制度，做好房地产市场情况分析和监测工作。加强房地产开发建设、交易、物业管理等环节全过程监管，严格执行项目资本金制度和项目手册制度，严肃查处无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为。规范物业服务收费标准，提高从业人员素质，提高服务水平。
