核心提示 

    近几年，郑州经济发展迅速，改善型置业需求大幅增加。特殊时期城市高端消费群体的置业焦虑，更加刺激了高端住宅销售额的增长。洋房已经成为市场的稀缺产品。从去年年中开始，郑州房地产市场掀起了一股洋房热潮，似乎成为楼市调控和购房者观望情绪下的一个奇景，洋房也成为满足改善型置业的“一生之宅”的置业需求。市场前景已清晰易辨，郑州终极置业令的降临，或许已为时不远。

 ● 观察 去年开始楼市正过渡到品质时代

    赖先生家里已经有两套房产，由于过去买房的时候纯从价格方面考虑，因此房子的品质一般。“努力工作了多年，我和老婆都希望能够享受更高端、健康和具有品质感的生活方式，现在想选择一套近郊的花园洋房，远离市中心的拥堵，花园洋房最好有较大面积的阳台、露台等，适合一家人的户外聚会活动”。赖先生的想法从某种程度上而言，代表了当下改善型需求置业人群的想法。

    “现在的花园洋房，因为兼具大平层和别墅的优点，但又不完全脱离城市的繁华和便利。目前成都处在交通环境的调整期，花园洋房在近郊出现，离堵不离城，是受到购房者欢迎的主要原因。高端项目以及别墅、洋房等产品的不断丰富，某种程度上反映了这个城市置业习惯和生活理念的转变，通过对这些来访者调查，显然购房者以往只认性价比的购房习惯，有了向高品质购房转变的迹象。”

    郑州楼市，正在从需求量的时代向需求品质的时代过渡，城市精英阶层的壮大，也催生了对花园洋房品质和物业服务的高端需求。与市中心林立的多层相比，花园洋房一般出现在交通便利的近郊，小区园林规划较好，车位全部入地，没有设置地上车位，真正实现人车分流。同时，绿化率较高，景观别致，形成一定规模的社区。

● 市场 洋房卖点 离堵不离城，还有大露台

    目前，郑州在售的花园洋房不到20个。小部分户型面积100㎡左右进行市场试探，160-200㎡的产品为供销主力，从去年开始，在刚需当道的郑州楼市背景下，作为刚性改善型需求（简称刚改）产品的花园洋房似乎正在改变市面上声音微弱的局面。

    其实，对于郑州房地产市场来说，洋房并不是一个新鲜的词汇，但局限于愈加严格的土地政策、人口密度、建筑成本、利润空间等因素，让很多开发企业望而却步，量少价高的洋房逐渐淡出市场视线。然而，在高层当道的房地产市场，对于购房者来说，洋房产品视觉景观效果突出，容积率低，居住空间可塑性高等特性却更能满足现代人对居住品质、私密空间的需求。

    在刚需为主的郑州楼市，高层产品已经成为主流，但同步而来的问题就是产品同质化现象越来越明显，而购房者对居住品质的需求却越来越高，这就必然会带来销售的矛盾点，要满足购房者不同的居住需求，在产品类型上下功夫吸引市场，是楼盘脱颖而出的重要环节。任何市场都不能只靠一种购房需求来维护。楼盘对刚需的维护，在一定程度上起到了稳定市场的作用，但另一个重要作用是促进了刚改的苏醒。

 ● 存货  洋房利润率导致存货下降

    “虽然花园洋房具备高得房率和良好的居住品质，但是在同样的一块地上，修高层电梯往往比花园洋房利润更高。”某品牌开发商项目负责人一语道破花园洋房差点消失的原因。

    随着市场竞争加剧，开发商不得不加强产品的差异化竞争来应对市场的挑战。花园洋房的身影再度出现。经过两年的楼市调控，开发企业通过对市场的调研，期望突破调控而致的发展瓶颈。从刚需当道，到城市豪宅入市活跃，再到花园洋房入市走俏，这都是客群分化导致的产品分化的表现。

    郑州房地产经过十多年的飞速发展，市区可开发的土地已经越来越少，房地产开发的重心已经由市区转向郊区。从政府就提倡节约用地的需求开始，到今年的“限墅令”的颁发，作为低密度代表之一的花园洋房越来越稀缺。市区内早已没有纯粹开发花园洋房的新地块，即便有也是花园洋房搭配电梯高层住宅开发，但这类项目已经越来越少了。

 ● 价格  2013年量少价高洋房能否抬高房价？

    洋房的脱颖而出，丰富了郑州楼市的产品品类，满足了不同购房者的需求，但更让购房者关注的是，2013年量少价高的洋房会对房价产生怎样的影响？ 

    “现在洋房价格一路看涨，听说还有1万多的，不知道以后会不会影响整个楼市的价格上扬？ ”对于不断攀高的洋房价格，某人说出了自己的担忧。 

    “产品价格永远都是跟着价值走，洋房对地段、环境的要求高于普通住宅，无论从地价或建筑成本开发企业需要投入的资金都更多，洋房价格高于一般住宅也是必然的。由于数量比较少，市场需求相对较大，洋房价格自然水涨船高。”杨鸿未认为，郑州的洋房主要面临的群体是刚改人群，而刚改也是刚需的一种，因此并不会存在过多的房价泡沫。但从另一个方面来说，洋房的大量入市也说明郑州楼市正在向积极的方向发展，洋房的热销更多的是增强消费者对市场信心的重建和理性的回归，带动市场的活力。 

    在楼市调控下，购房者的犹豫和观望给楼盘销售带来了不小的冲击，市场一窝蜂地倒向刚需购房群体，楼盘品质淹没在价格、优惠这些宣传词当中，刚改置业群体对高品质物业类型的购房需求一度被忽视。如今，洋房入市使刚改的购买需求日渐明朗，对于这部分购房群体而言，他们具备较强的购买力，观望和等待不一定取决于楼市政策的走向，而在于是否存在能够满足个体对居住品质需求的产品。