新春过后，春天将至，近日，所谓的“楼市春天派”也再次抛出看涨言论，亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存说“虽然蛇年楼市未必大涨，但未来五年一线城市房价将翻番”，惹来骂声一片。但骂归骂，蛇年楼市还是迎来了开门红，中国指数研究院最新发布的中国主要城市春节期间楼市交易数据显示，2013年春节期间(2月9日至2月15日)，重点监测的27个城市中，较去年春节同期，楼市成交面积上涨的达21个城市。

    那么，在龙年冬天里丝毫没有感觉到寒冷的中国楼市，蛇年究竟会走向何方？是会伴随着季节的升温上演金蛇狂舞，还是虎头蛇尾呢？

[刚需型] 只要房价够稳就出手

    上周末，黄小山在火车站送别了特意看望自己的父母，手里揣着二老临走前留下的一张银行卡，心里沉甸甸的。“那是爸妈给的买房钱。希望楼市调控千万别放松，今年的房价千万别涨得太快了。”走出火车站的黄小山回头看了看站前的大屏幕，感叹地说道。对于2013年的展望，一直在筹谋购买婚房的黄小山看着父母给的积蓄有点无奈地说道，“年前房价跳价很厉害，希望年后能够稳稳。”

    这个春节，不少在大城市工作的网友回到老家后，被老家的“低房价”镇住了，纷纷把老家的房价在微博上晒出来，和大家分享，不过，也有人感叹老家房价涨得太快，连呼“没想到”。即使这些小城，近两年房价也涨幅不小。一位网友介绍，他的老家去年均价整体3000元左右，今年均价保持在5000元左右，涨幅年均5%，供求两旺。老家的房价不再是“白菜价”了。有网友说：“大城市房价动辄上万，不敢想，老家房价4000多元，但是对于一个小县城来说，也不算便宜，留在大城市，还是回老家？这事儿有点虐心。”

    2012年可以说是不折不扣的楼市“刚需年”，业内人士预测，2013年刚需市场的主导地位不会彻底改变，而刚需群体对产品需求的变化将直接影响产品结构和开发商的市场定位。

    记者曾在年前对刚需购房群体进行了调查，结果显示，近55%在今年有购房打算的刚需购房者理想的户型是总价不高的两房产品，基本上所有的购房者都希望所购买的产品带有附加赠送空间；35%的购房者倾向于布局紧凑又不失舒适性的三房户型，10%的刚需购房者出于经济承受能力的考虑，首次置业会选择一房户型。

    调查中，不少以购买婚房为目的的刚需购房者表示，两房是最基本的考虑范畴，一方面总价和首付易于控制，另一方面长远打算，过两年家庭中有了孩子，也不至于非换房不可，当然如果能有几个平方米的“灰色”空间是最理想的，像2012年出现得比较多的“两房变三房”户型，只要空间有实用性，自然是理想首选。

[改善型] 瞄准高品质、个性化的改善型住房

  “限购快两年了，房价也没见降，有的还在涨价，所以不等了。”看了大半年房的郭先生表示，虽然他已经有了一套房，但改善居住的愿望也很强烈，如果遇到合适的楼盘，打算近期出手。随着调控边际效应的递减，郑州的改善型购房需求逐渐释放，受访者中已有一套住房的达39%，虽然不及首次置业者的比例，但已比一年前的调查有了大幅提升，从而成为楼市升温的重要支撑力量。有改善居住需求的购房者，年龄多在30岁以上，他们较早买下了第一套房，目前经济基础相对较强，二次置业主要出于改善居住条件或家庭结构变化，有的也是为投资，通过买房实现财产的保值、增值。

  “从2012年下半年起，改善型需求成了楼市的决定性力量，而未来房地产调控方向也将支持合理自住和改善型需求。”有专家分析说，由旺盛的改善型需求，拉动改善型产品的细分，也成了郑州楼市的典型表情。很多项目，都瞄准了当下最受关注的刚性改善需求。即购买首套房后，由于家庭成员增加、收入提高，迫切需要改善居住环境的群体。

    某热销项目销售总监告诉记者：“刚需盘价格基数低，上涨有限，顶级豪宅总价高，占用金额巨大。因此两者之间的改善型需求，受到青睐。”该名销售总监坦言。与刚需买家关注的侧重点不同，改善型需求购房者大多有一定经济实力，对楼盘地段、环境、品质、配套等均提出了更高的要求。同时，品牌房企成为了改善型买家的置业前提。所以，他们在购买的时候，会比较看中看好房企本身的实力，并将优质的服务作为楼盘保值增值的重要前提。

[投资型] 投资回报率仍是关键

    刘女士在一家装修公司做设计工作，工作稳定，除了平时公司的接单收入以外，自己还可以干点私活加提成攒了不少钱。除此之外，她是一个典型的“房产爱好者”，前几年靠炒房攒了不少养老钱。自从楼市开始限购以后，刘女士把目光盯上了商业地产。“单看郑东CBD前几年投资商业地产都赚钱了。可是现在高铁站附近的楼盘太饱和了，都在降价，我再等等看吧。其实有好的房地产投资项目，今年一定会出手，钱存银行也没多少利息，股市更不能投。”

    从房价开始逐年攀升起，这个社会上就充斥着各种对于房价的评论。有些人一直唱空，有些人一直唱多，有些人时而唱空时而唱多。他们的角色也丰富多彩，官方学者、民间经济学家、开发商、官员……他们各种耸人听闻的观点常年占据着舆论高点，让百姓无从判断真伪。

    实际上，百姓大可不必太在意他们的言论。对百姓而言，房产无非两种功效，居住和投资。对于居住需求，唯一需要考虑的是钱包是否够鼓。对于投资需求，无非就是收益高低。相对于居住需求，投资需求有更多的替代产品，包括信托、基金、股票都是不错的选择。

    如果看好房地产，地产公司必然受益，不如买房地产股票。如果看空房地产，为何还要买房子？许多人经常把投资和居住需求混为一谈，明明是投资行为，最后变成了持有房产，既不住又不租，还感叹房价不涨，收益率低下。