1、郑东新区写字楼租金“马太效应”加剧

细数郑州写字楼的发展史，时间不亚于住宅的黄金十年。十年中，城市扩容的脚步和“一江两岸”城市框架的展开，将住宅产品不断丰富，贴上低密度、蝶变、欧洲风情等各式标签；写字楼也从空间、功能、配套、影响力等多方面突破，形成了新一代写字楼产品。

从多元化5A级写字楼密集的CBD板块、新客运东站板块和金水东路板块可以看出，与传统写字楼相比，新一代写字楼拥有高端的硬件设施、坐享完善的综合配套、讲究符合人体工程学的办公环境；与自身相比，这些写字楼则在类型、功能及影响力上不断谋变、不断挖掘自身特点。

据不完全统计，今年郑东新区上半年推出的写字楼近8个，到年底郑州将有32个写字楼陆续入市。绿地中央广场、建正东方中心、升龙广场、建业总部港、上上国际中心、中科金座以及美盛中心等高端写字楼项目将联手集中入市，新增供应量应该会达到200万平方米。竞合地产董事长王东介绍说：“目前在建的写字楼，主要集中于金水东路两侧及高铁站附近。其中高铁站区域占据了郑东新区在建写字楼的主要体量，粗略估算约150万平方米。”

2、二七新城、二七商圈后势凶猛

二七新城作为政府重点打造的国际化区域大幕开启，随着南水北调运河工程的进行，在运河两岸经济带建设城南CBD楼宇集群，未来几年内将引进多家五星级酒店，形成一批以创意、软件开发、金融、电子商务、物流、娱乐、休闲等特色楼宇为主打的高档商务区，国家级的创意产业园区，这里将是大郑州未来的行政文化中心，高端商务中心。郑州南区多数楼盘采用了城市综合体的形式，项目大多规划有各种级别的写字楼，同时，二七新城的规划中，南区将依托南水北调大运河建起南区的CBD贸易中心，与郑东新区相呼应。

未来几年内，整个二七新城区域内将有众多高品质的写字楼供应入市，项目多来自于各个品牌开发商旗下开发的综合体，橄榄城150余万平方米、德润·黄金海岸300万平方米、二七万达广场61万平方米、升龙国际中心120多万平方米、升龙城285万平方米、亚星盛世2000亩黄岗寺拆迁项目、泰宏建业国际城3000亩的荆胡社区改造项目等诸多大盘项目，此类高品质产品的入市必将带来一次或多次市场调整——高端客户始终追求顶级的产品，导致现有部分项目被挤出甲级行列。

3、即将消失在高档写字楼间的城中村或引发郑州写字楼区域性扩张

在近20个郑州城中村改造的施工工地现场，工人们说，这里的老旧建筑很快就会被拆除，取而代之的，将是一幢幢甲级写字楼和商务宾馆。“这个城中村很快就不再是一派破败不堪的面貌。”

“最近正在拆迁的20个城中村，今后将通过‘连片规划、抱团改造’方式实现整体更新。”王东表示，随着郑州国际化大都市步伐的加快，越来越多的城中村改造项目涌入市场，整体开发量现已占据郑州房产市场半壁江山。“从近期市场来看，多数城中村项目开始面市，且受金融区、新城区规划影响，商业地产开始进入一个快速发展期，根据产品的开发周期来看，未来2～3年将有更多商业体陆续上市。而那时郑州商业地产所存在的问题、矛盾和风险，将陆续出现。”王东分析，“该数据是按照城中村中的商业体供应量来预测估算的，加上其他的商业项目，郑州商业体量巨大，确实需要很长时间消耗。此外，随着多中心格局的出现，两三年之后，郑州商业将面临激烈竞争，毕竟僧多粥少，无论是投资者还是开发商都将面临一定风险。”