http://www.dahehouse.com  2010年8月19日9:12  东方今报

       金九银十是传统的消费旺季，对于当下的房地产行业，更是有着特别的意义。新政实施以来，销量下滑、投资放缓、资金紧缩已经让开发商四面楚歌,即将到来的金九银十是个突围的好时机，这一点，开发商很清楚。而对于消费者而言，面对各种促销的诱惑,需要做的，是时刻保持一份清醒。

    金九银十，历来是楼市爆发的节点，业绩下滑、资金紧张的开发商，也在暗暗酝酿一场楼市反击战。如何精妙布局，如何投购房者所好，如何突破常规，将全部在即将到来的金九银十一一上演。

    【货量】将有500万平方米供应

    据同致行提供的数据显示，今年下半年，按照政府商品房供给计划，将有500万平方米以上的主力供应量入市（不包含公租房、棚户区改造等其他用房）。据悉，在上半年的火爆行情下，郑州市市区商品房新增供应量450.28万平方米，呈快速增长趋势，增幅73.28%，达到了2001年以来的最高点。而下半年500万平方米以上的主力供应量，无疑将把市场中楼盘之间的交锋推到一个新的高度。

    采访中记者了解到，在开发商眼中，楼市下半年的形势依然扑朔迷离。一方面，货币政策深深影响着楼市成交量。据河南美景置业营销总监付晶透露，之前买首套房，利率可以执行7折优惠，但是现在，几乎所有的银行都是8.5折优惠。这在一定程度上增加了购房人的买房成本，也在很大程度上影响了买房人的置业热情。

    另一方面，高涨的房价也令购房者再度徘徊在购房大门之外。近日，国家统计局公布的数据显示，1~7月，全国房地产开发投资和商品房销售面积分别同比增长37.2%和9.7%，但国房景气指数较6月份回落0.34点。在楼市指标数据的升降变化之间，业界最为关注的房屋销售价格，同比仍继续上涨10.3%，尤其是在继6月首度出现1%的环比降幅后，7月环比持平。胶着的房价再次击破楼市拐点预期，楼市也再度陷入观望浓厚的僵局。

    而对于开发企业来说，金九银十入市项目的增多，必定在一定程度上加剧各企业之间的竞争。付晶坦言，各企业在今年的金九银十面临的销售压力会更大，大家都需要针对市场，“研制”出一个能够撬动市场的卖点。

    【价格】大降价只是传说

    在市场下行的节点，购房者一直猜想着市场何时大降价。而要想达到新的平衡，需要开发商合理“丈量”市场的温度，即降价幅度。特别是在市场下行时，如何“合理定价”成为考验开发商的最大课题：一方面需要试探消费者的心理预期，并保证企业的利润水平；另一方面，则需要经受住大量新盘入市的压力。

    采访中记者了解到，目前在开发商层面，降价依然是一个讳莫如深的话题。深圳泰辰置业副总经理徐钧认为，开盘时是开发商“唯一的定价机会”。“开盘时的合理定价对开发商尤为重要，定低了收益率降低，定高了房子卖不出去，再想降价就没那么容易了。”

    一位本土地产负责人透露，他与同业者交流，都袒露出来自银行贷款的压力，“如果销售不好，银行会更加扎紧银根催促还款，这就构成了对资金链的影响”。他表示，这种情况下即使舍弃利润，也要保证资金链的稳健。记者也从有关渠道了解到，目前郑州多数企业在银行的贷款正在减少，手中的资金比重，开始向预售款偏移。

    但是，也有很多企业对后市的价格保持乐观。英地等位于城市较好区位的开发商认为，金九银十虽然会有多套房源推出，但降价并不可能。开发商的普遍共识是，楼盘可能会借助金九银十的营销节点，通过特价房和促销行为炒热市场。

    中鼎翡翠营销负责人向记者透露，自从调控以来，尽管成交量明显下降，但是感觉市场的巨大需求量仍然存在，“还是暗流涌动”。“降价的必要性目前并不是很紧迫。到了9月，很多购房者就会跟进了。”