比淡季还淡

　　６月、７月、８月三个月是房地产市场传统的销售淡季。可是，今年的这三个月比以往的淡季还淡，尤其是８月份，奥运会的召开吸引了全球的目光，楼盘售楼部又被冷落了许多。有开发商坦言，奥运期间，全民的注意力都在奥运会上，买房人的热情将会进一步下降。奥运会期间，记者走访了省会部分楼盘，发现各大楼盘的看房者寥寥无几，销售人员也有更多的闲暇时间坐在销售大厅内观看比赛。虽然８月份的销售数据还没有统计出来，但是从房管部门每天公布的销售数据来看，郑州市商品住宅每天销售不足百套的情况屡屡出现。仅从６月、７月两个月商品住宅的销售情况来说，今年与去年相比两个月就少卖了４８８１套，而今年７月份郑州市商品住宅的销售只有４７２６套。

　　淡季推盘对于多数开发商的考验无疑是严峻的，相比于那些不得已而“赶考”的开发商而言，还有更多的楼盘选择静观其变以待下一个旺季。虽然处于观望状态，但这些楼盘并没有闲着。记者在调查中发现，为了使新盘更加完美地展现在购房者的面前，有的项目不仅在室内对样板间进行精心打造，而且在整个项目的园林景观、物业服务上均做了细致配套。此外，对市场进行细致入微的调研也是这一阶段的重要课程之一。郑东新区某楼盘的销售负责人拿着一份厚厚的销售预案告诉记者，眼下他也说不清这是第几份修改稿了，虽然没有开盘，但在几个月的时间里，省会房地产市场的变化情况一直很微妙，他们也在不停地观察，在销售预案中记者看到，包括省会所有楼盘近期的销售情况，不同价位、不同户型的销售比例，购房者登记的买房意向、周边二手房挂牌的变动乃至购房者来访的路程、花费时间都记载得一清二楚，如此做“功课”的细致程度让人叹服。而回顾去年同期，一些楼盘甚至连楼书还没来得及印好就匆匆开盘了。对于多数开发商而言，延迟到９月份以后开盘的目的也是为了更好地研究市场。来自业内的消息显示，近一段时间，各家预备上市的楼盘在“潜伏期”内可谓动作频频，调查周边市场、搞推广活动，积累客源、反复修改项目规划样板房方案、更换代理商等动作此起彼伏。

　　对房地产公司来说，今年８月绝对不是卖房的好时机，而是休整时间，加上历年的８月本来就是楼市淡季，所以选择避开８月开盘也是在情理之中。不少楼盘原本定于８月份开盘，为避开奥运，纷纷“撤单”，要么提前开盘，要么捂盘到９月、１０月份。

　　扎堆儿开盘

　　来自市场面的消息表明，９月、１０月两个月郑州市场上将出现一个开盘的高峰，而其中相当一部分原本此前就准备开盘。记者了解到，按

　　照计划，君悦城、金峰金岸国际、中原新城、通利紫荆尚都、琥珀名城三期等楼盘都准备在９月份亮相。而在８月３０日，也就是奥运会结束后的第一个周末，亚星·城市山水已率先开盘。

　　多个新盘集中入市，业内人士大多认为是件好事。“新盘入市，群雄并起，对市民来说，是件好事，可以有更多的选择。”天伦置业营销总监刘小卫说。聚合置业销售经理帖岩也认为是件好事，可以激发客户的需求，把市民的购房积极性调动起来。
 

　　记者了解到，不少开发商选择在９月、１０月份开盘还有一个重要的原因是对供需两方面的考虑。布瑞克公司营销负责人李强告诉记者，上半年的销售数据和市场状况给众多开发商很大的压力，面对销售不如人意的上半年，“金九银十”自然被赋予了很大的期待，也是今年开发商实现销售业绩不能再失去的宝贵时机。中原地产高级市场分析师李明明表示，不管是对中小型地产商，还是大型地产商，今年９月、１０月份都是比较难得的机遇，中小型地产商会受资金的压力推货，大型地产商多半会为一整年的业绩做冲刺。

　　新盘上市，目前在售的旧盘是否有压力？“市场沉寂了这么久，是需要一些新盘来刺激一下。”民安公司策划总监胡海军说，新盘不推出来，一些在新盘与旧盘之间犹豫的市民就始终难以下决心，新盘一推出来，客户进行了比较后，反而更容易消除观望做出决定。兴利公司销售客服部经理罗林则表示，每个楼盘的定位不同，新盘上市，旧盘未必就一定受到影响，即便分流了一部分客户，也是正常的。虽然不少开发商将赌注押在了“金九银十”的销售旺季上，但对于多数楼盘而言，面临的销售压力还是相当巨大。从目前情况来看，省会各区域除了阳光新城、华瑞·紫桂苑、远大·理想城、琥珀名城、帝湖等这些老盘即将在旺季迎来新一轮的老盘新开的热潮，像原盛国际、中原新城、鑫苑景园、聚锦苑、橡树玫瑰城、汉飞·金沙国际、名门国际等这些新盘也选择在今年开盘，毕竟在经历了去年的疯狂拿地之后，是不可避免的，在土地政策的驱使下，不少新项目必须选择在今年开盘，从一定程度上来说，今年“金九银十”黄金阶段扎堆儿开盘的现象将特别明显，一个个的新盘老盘都将选择在同一时间段现身楼市，销售的压力不容低估。

　　面对９月份即将来临的开盘潮，绝大多数的开发商表示会考虑理性入市。加快推盘速度、加速资金回笼成为该阶段推盘的主旋律。在入市价格的制定方面，多数开发商表示会采用平开或低开等理性的价格策略。省房地产商会秘书长赵进京表示，缘于众多开发商寄希望于“金九银十”带来的成交利好，理性入市将成为最佳选择。理性入市包括两部分，其中之一为理性定价，这一点在此前开盘的众多楼盘中被普遍采用，也起到了非常好的销售效果，迫于开发商对成交的需求，９月、１０月份的入市楼盘大都会采用这种方式。另一部分，理性入市还表现在新开盘的附加值上，不少开发商会在这个阶段更重视产品的优化和升级，对于购房者来说，也是挑产品的好时机。

　　业内专家表示，虽然下半年的销售压力会很大，从目前来看，面对以往的销售情势，多数开发商不会再出现去年的疯狂飙价，更多的，是将自己的精力放在销售节奏的磨练内功阶段，而不会在“价格战”中徒增内耗，只要产品合适，定价合理，销售应该不是问题。而买方市场的信心指数也会逐步恢复。

　　大礼的诱惑

　　牵动全球目光的奥运会已经结束了，关注楼市的人重新开始增多。沉闷了太久的开发商，开始奋力抢夺市场。经历了冰封期，各大开发商翘首以待市场回暖。业内人士分析，９月、１０月是一个拐点，如果经历传统旺季市场仍低迷的话，那今年的房地产市场就很难有起色。正因如此，开发商也是鼓足了劲，把优质楼盘的开盘时间集中在９月、１０月份。除了集中推盘之外，开发商开始打起了“送礼”大战。据中原地产统计，９月、１０月两个月里，省会７０％以上的楼盘会推出各种形式的促销活动，力争在金九银十有所斩获。

　　期待住交会

　　一方面是持续积压的刚性需求，一方面是持续观望，买卖双方的博弈状态还在继续。有消息称，省会众多在售项目预备在进入第四季度前，以传统住交会的集中展示为契机，采取多样营销方式，力图刺激销售。有专家认为，中原住交会在提供展示交流平台的同时，在目前中原楼市遇冷的情况下，不免多了一分借势头造机会的意味。“中原住交会已经成为中原楼市为数不多的优质营销契机，一方面其公信力早已为置业者所认可，另一方面其展示范围之大和影响之广，都是其他个体营销事件所难以取代的。”２００８秋季中原住交会组委会负责人说。开发商们认为，借助此次展会的机遇，可以给项目营造一个好的品牌效应，为第四季度的销售打下良好基础。

　　从需求的角度上讲，每年的９月、１０月也是不容错过的，这两个月是传统的购房旺季，由于这个原因，开发商也会选择在这个时期促销。业内人士表示，今年的“金九银十”比往年更加特殊，上半年购房者的观望使市场上积累了大量的刚性需求，这部分需求在奥运会后能否得到释放，是房地产市场下半年能否有一个好的销售业绩的关键所在。山顶地产副总经理张彤表示，如果奥运会过后大部分楼盘能够理性入市，面对放量较大的房地产市场，不少购房者会选择入市看房，随着看房者的增多，购房的人数也会越来越多，这部分购房者的加入，会促成一部分购房者首先打破观望，从而打破滞销的局面。

　　“就目前市场来看，如果多方面因素到位的话，有可能制造销售小高潮。”一位业内人士称，不仅是价格需要调整到位，同时产品品质、性价比、营销方式、信息传播模式等，也需要赢得置业者的认同。回顾今年春季中原住交会，就有不少在售项目体现性价比，很好地吸引了置业者，从而在成交上有不俗的成绩。而就目前各大开发商对秋季中原住交会的重视情况来看，预计在９月、１０月中原楼市将会出现新亮点。