8月23日，全省经济运行电视电话会议在郑州举行，省委常委、副省长李克介绍，今年1~7月，我省商品住宅销售面积和销售额分别下降了9.8和4.6个百分点，为防止房地产销售持续回落，我省将在贷款、契税征收等方面采取一系列新政策，让购房者得到更多实惠。

    消息传出，立即引起了河南地产界的高度关注。此前“收成”普遍欠佳的开发商们，早已经“摩拳擦掌”，准备在“金九银十”这一传统旺季“放手一搏”。心急如焚的开发商，持币观望的购房者，旷日持久的博弈，让今年的楼市疲态尽显。河南房产新政，能否“赢”来楼市回暖？“金九银十”是否会如约而至？

    【新政“救市”】

    多措并举“刺激”购房

    8月23日，省政府召开全省经济运行电视电话会议，为防止房地产销售持续回落，省政府决定采取一系列新政策，让购房者得到更多实惠。

    在住房公积金贷款购房方面，我省要求，购买首套自住商品房并申请住房公积金贷款的，首付房款由目前的30%调减为20%，最高贷款额度根据各市房价的情况适当提高，贷款期限可延长至20年到30年；住房公积金缴存职工在全省范围内，可异地申请办理住房公积金贷款购买住房，比如购房人在洛阳上班有公积金，可在郑州使用公积金贷款购房。

    省政府还要求，从今年9月1日起到明年8月31日，各商业银行对商品房购买者实行房贷最优惠利率；凡购买经济适用房的，免除房地产交易税；购买普通商品房的，可按一定比例减免房地产交易契税。在整体房屋供应上，要求有关部门执行好土地、财政、税收、信贷等政策，增加经济适用房、廉租房的供给。

    配套政策正在制定中

    据报道，河南的房产新政将于9月1日起实施。不过，记者这几天在郑州市住房公积金办事大厅、契税征收大厅、各商业银行走访后发现，虽然前去打听的市民不少，但新政策并未开始实施。这些单位的工作人员都告诉记者，他们还没有接到上级部门的正式通知，仅仅是在媒体上看到了相关报道，暂时没有执行的计划。

    不过，政府新政“救市”的消息绝对不是空穴来风。省建设厅有关负责人称，公积金贷款购房优惠的相关政策，目前正在加紧起草中，近日将提交省政府审批、实施。与此同时，省财政厅等单位也在各自主管的业务范围内起草相关政策。

    【市场情况】

    量跌、价涨的“郑州现象”

    据河南省统计局公布的数据显示，今年前7个月，全省商品住宅的销售持续低迷。其中，全省商品住宅销售面积1272.17万平方米，同比下降9.8%。商品住宅销售额为275.18亿元，同比下降4.6%。

    而作为省会，郑州的房地产形势更为严峻。从郑州市房管局公布的统计数字来看，今年上半年，郑州市商品住宅累计销售256.11万平方米，同比下降33.8%，下降幅度高于全国平均水平。与成交量下跌形成鲜明对比的是，房屋销售价格保持持续上涨态势，增长幅度超过了去年同期水平。1~6月，郑州商品住宅销售均价3962元/平方米，同比增长19.75%，涨幅较去年同期高出2.16个百分点。

    纵观郑州楼市今年的发展状况，可以概括为“量跌价涨”：一方面是销量的持续下滑，另一方面则表现出销售价格的过度上扬，这种表现在全国的二、三线城市中，具有较强的代表性。

    另外，今年8月初，郑州市统计局公布了郑州50家重点房地产企业今年上半年经营情况调查结果：50家企业中，上半年资金来源充裕的企业比重仅为6%，而资金来源紧张的企业为24%。这些企业中，有75%是因为销售资金回笼较慢，可见销售速度的下降，已严重制约着郑州房地产企业的发展。

    【各方反应】

    市民：购房热情依然不高

    8月26日，郑州某网站推出了一项关于郑州楼市“金九银十”的置业调查，调查结果显示：有67.5%的受访者认为，今年的“金九银十”不会来。

    持币待购的市场观望情绪也没有得到明显缓解，79.49%的受访者表示不会在近两个月内买房，仅有10.26%的受访者认为郑州楼市在两个月内走出观望期，认为半年内走出观望期的占35.9%，而表示不确定的占到了53.85%。同时，还有66.67%的受访者认为未来几个月里郑州的房价会下跌，消费者看跌楼市的心理与上半年相比是有过之而无不及。“冰冻三尺，非一日之寒”，从以上数据可以看出，楼市连续几个月的“伤风感冒”，已经大大改变了市场心理预期，当前楼市浓厚的观望气氛，不会在朝夕间得到明显缓解。

    开发商：全力备战年度“战役”

    今年到目前为止，对开发商来说普遍“收成”欠佳。郑州市房管局的统计数字显示，截至今年7月底，郑州市商品住房累计可售面积已达486.68万平方米，同比增加62.22%，销售压力进一步加大。

    前半年“冰冷”的楼市进入7月份后，又被喧闹的奥运赛场所淹没。奥运圣火熄灭后，终于迎来了楼市的传统旺季——“金九银十”。

    无论是中小型开发商，还是大型开发商，都对今年的“金九银十”寄予厚望：中小型开发商希望能加快销售速度，缓解资金紧张的压力；大型开发商则希望抓住今年的最后机遇，为全年业绩做全力冲刺，在年底能拿张不太让人失望的“成绩单”。

    据记者了解，开发商们早已经“摩拳擦掌”，准备在“金九银十”这一传统旺季“放手一搏”。在郑州，计划在近期开盘的有中原新城、通利紫荆尚都、天伦·星钻等七八个项目，是平时市场放量的一倍以上，而一些正在销售的老楼盘，则有的在计划推出后续项目，有的准备增加优惠活动，加大促销力度。

   【专家观点】

    赵进京：治标不会治本

    今年7月初，针对河南省房地产市场的状况，河南房地产业商会副会长兼秘书长赵进京接受今报采访时，率先提出了“政府救市论”，在业界引起了强烈反响。尽管一度陷入媒体和网络的“口诛笔伐”中，但赵进京表示，房地产业的萎缩，将给地方经济带来难以估量的影响，“政府救市论”就是希望能引起各方重视，寻找解决问题的方法。

    不过，对于河南的房产新政，赵进京认为“治标不会治本”，短期内会缓解一下低迷的市场气氛，促进房产销售，但不可能从根本上解决高房价和低购买力的矛盾。

    “房地产业的问题是体制问题，根本原因在于市场供给结构不合理。”赵进京认为，理想的供给结构应该是：经济适用房、廉租房等保障性住房占30%，高档商品住房占30%，中档住房即限价商品房占40%。从居民收入情况看，中等收入人群在社会中所占比例最大，他们是房地产消费的主力军。现在政府没有政策引导，开发商当然会选择高利润的高档商品住房，直接的后果是多数人买不起房。

    赵进京表示，解决目前房地产业的困局，有“长策”和“短策”。“长策”是改变住房供应结构，让各阶层人群都“住有所居”，通过政策引导，让一部分开发商建设适当规模、低利润半市场化的中档住房，解决中等收入群体购房问题；政府加大经济适用房、廉租房等保障性住房供应量；放开高档住房市场，完全市场化运作。

    “短策”则双管齐下，一方面降低购房成本，让购房者得到更多实惠；另一方面降低开发商的开发成本，让利购房者。目前，高层商品住房开发中，仅税收成本就有500元/平方米，如果政府能减免一部分要求让利购房者，肯定会刺激市场，降低房价。

    刘社：政府救市为时尚早

    “高房价本身并不合理，在目前房价还没有‘软着陆’降到合理程度之前，政府没有救市的必要。”河南财经学院刘社教授认为，政府的职责是“提供公共物品，制定游戏规则”。简言之，政府对房地产市场，最大的职责是保障建设足量的廉租房、经济适用房和限价商品房。到房价降到合理程度，市场仍然僵持，这时政府才应该出手。

    刘社认为，鉴于目前房地产业在地方政府收入中所占的比重，政府救市的心情可以理解。但是应该看到，目前房地产市场的僵局，属于市场在自发调节。前几年，房价低、利率低，通过提前购房消费，银行放大了市场的有效需求，很多购房者提前买了房。

    这几年，地价高了，炒房人多了，建房成本高了……多种原因助推了房价上涨。与此同时，人们的收入涨幅却远低于房价上涨速度。在大部分购房者认为房价太高的时候，房地产市场的问题显而易见。

    刘社表示，应该注意到，对于近期福州、长沙、北京、武汉、沈阳、厦门等城市相继出台的“救市”、“暖市”政策，中央政府并没有正面回应。如何把握好“救市”、“暖市”的度，避免与中央调控房地产的政策冲突，对地方政府是个考验。同时，银行等金融机构是否会参与政府“救市”，也是一个未知的问号。

    上官同君：开发商应放弃幻想

    “开发商应该放弃幻想，房地产调控只是刚刚开始，坐等救市是无济于事的幻想。”河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，纵观国内及郑州房地产市场半年多的发展走势，楼市运行轨迹已渐渐清晰。

    “病来如山倒，病去如抽丝”。楼市半年多的僵持局面，不会因救市政策或销售旺季，而一下子变得“生龙活虎”。对开发商来说，暴利时代已经结束，房价理性回归已是大势所趋。今后，随着消费市场趋于理性，楼市的僵持局面会逐渐缓解，但房地产市场将无可避免地逐渐由“卖方市场”向“买方市场”过渡，房地产企业的洗牌和整合是大势所趋。

    上官同君说，一项最新调查显示，有近百名国内经济学家认为，目前房价依旧处于高位，调控部门应继续坚持政策的连续性。只有1%的经济学家认为房价“较低”。而从中央政府最近释放的经济信号看，政府目前还没有任何救市的打算。地方政府即或有，也不可能大张旗鼓。

    上官同君建议，要想打破楼市目前的僵局，可以从两方面着手，一方面对居民购买首套住房给予一定的购房优惠，另一方面在二手楼市做文章，通过税费减免刺激二手房交易，进而带动一手楼市的发展。